4月上旬，中心区楼市依旧十分平稳，徐汇区瑞金尊邸、徐汇新城各推出100余套房源。市中心的多个预告盘仍处于酝酿阶段，具体开盘时间还是遮遮掩掩。半月来仅静安豪景推出一幢高层，房源供应量相当有限。

　　在新政的影响下，中心区二手房市场观望气氛渐浓，市场处于调整阶段，与前一阶段活跃的交易情况相比，有了很大的变化。

·成交数据

　　中心区成交动态：（4月1日—4月14日）

　　行政区域  成交套数（套）  成交面积（万平方米）

　　      本期  较上期变化 本期  较上期变化

　　卢湾区   10  ↓22    0.19  ↓0.24

　　黄浦区   12  ↓141    0.16  ↓1.72

　　静安区   96  ↓61    1.26  ↓0.84

　　长宁区   359  ↑100    4.23  ↑0.08

　　徐汇区   188  ↓83    2.3   ↓0.72

　　如图，在五个中心城区中，长宁区由于仁恒河滨花园和虹桥豪苑2期的热销，成为唯一成交量不降反升的区域。在此外几个区域中，黄浦区由于本期基本没有新增供应，而成为成交量下挫幅度最大的区域，降幅达到91%。

·热点追击

　　静安豪景再推新房源

　　在市中心预告盘迟迟不确定开盘日期的情况下，市中心三区楼市显得十分平静，半月来，仅静安豪景于4月6日推出5号楼115套房源。本次房源的价格比3月份推的4号楼略有上涨，达26000-27000元/平方米，推出后市场反响良好，一个星期内销售了20套左右，但没有出现4号楼推出时两天内售罄的火爆场面。

　　乘胜追击，徐汇新城推出最后一批多层房源

　　徐浦大桥附近的徐汇新城于4月13日推出了最后一批房源，该批房源全部是多层电梯房。售楼处人员称：这是徐汇境内最后一批多层的期房。该小区周边有多条公交线路可直达吴泾、浦东三林、锦江乐园、万体馆和徐家汇等，出行还算方便。这次徐汇新城为购房者提供了90平方米的两房、105-135平方米的三房共100余套，开盘均价定在11000元/平方米，总价相对不是很高，对于想落户在徐汇的人来说十分具有吸引力。

　　长宁下一阶段大量放盘

　　长宁在经过一度的整点之后，各楼盘开始酝酿下一阶段的开盘计划。凯欣豪园即将在4月底推出一期的最后一批房源，均为小户型，总价控制得相当出色。古北瑞仕花园预计今年5月将推出最后一栋18号楼，但尚未确定详细销售计划。该楼盘全部为精装修房，购房客户中外籍人士将占有相当大的比重。嘉里华庭二期计划在10月推出278套全装修房，相信有兴趣的人会有足够的挑选余地。另外，煜王苑也发出了预售信息，虽然该盘放量较小且还未确定销售计划，但作为市中心区域少有的多层房也值得我们的期待。

·新盘点击

　　黄浦华庭

　　黄浦华庭（原名海润都市花园）将于5月开盘，预计首推198套房源。该案位于斜土东路、南车站路，属世博辐射区域，这又将是一个以世博概念为卖点的楼盘。加上南黄浦五年规划的影响，和邻近两条地铁的地段优势，该案颇受广大购房者的关注。

·工地探访

　　黄浦丽园

　　位于丽园路、制造局路的黄浦丽园由黄浦区房地产开发实业总公司开发，总建筑面积108560平方米，目前在建的三幢建筑两幢住宅，一幢办公楼，目前办公楼已结构封顶，两幢高层住宅工程已过半。

·楼盘导购手册

　　900米复兴路上房价三重天

　　近日，笔者在复兴路（济南路—河南路段）上发现：同一条路上短短900米内的翠湖天地、黄浦众鑫城和太阳都市花园，这三个知名楼盘价差竟达到30000元/平方米，究竟是什么原因造成如此大的价差？为此，笔者走访了沿线的中介公司和售楼处，看看业内人士和购房者对此是如何看的。

　　市中心次新房：地段、品质的细微差别都会导致房价的两极分化

　　记者：如何看待同一条路上相距只有900米的，价差竟达到30000元/平方米？

　　李（信义房屋卢湾店店长）：首先是地段概念上的问题。黄浦众鑫城和太阳都市花园，以前是南市区，在老上海的观念里是危旧简屋密集区，周边环境还有待改善。但随着旧区改造的推进，这里可开发量大，加之地铁8号线即将开通，老西门高尚聚居区和区域商业中心的逐步形成，这里的前景十分看好。而翠湖天地所属的卢湾淮海路板块，从上世纪的霞飞路到现在的新天地，一直是沪上名流心目中的顶尖地段，又临市中心绝版的太平湖绿地，景观效应可比北外滩。在它西面的华府天地，首期房源就卖到USD7000元/平方米起，更是印证了“地段决定一切”来不得咫尺之差。

　　其次是品质上的差别。翠湖天地是全装修房，每户都接通境外电视，还配有高尚会所，游泳、健身、桑拿一应俱全。太阳都市花园有“永不落幕的江景”，但一期和二期差异很大，一期为筒式结构，毛坯交房，得房率低，仅3号楼、1号楼A型、4号楼G型为观景房。二期是板式结构，全装修交房，酒店式管理，有大落地窗和水景园林，虽户户观景，但楼层不同观景效果也不同，1-6层只能看小区园景，7-11层可看城隍庙景，12-22层能看黄浦江和陆家嘴，23层以上可鸟瞰全上海。而黄浦众鑫城虽然交通最方便，但地铁就在楼底下跑，其东、南、西三面都是主干道，很闹，空气质量也没法和前两者比。小区就孤零零的3栋楼，也没有大面积的绿化和会所设施，单价自然也就最低。

　　再次，他们的目标客户也不一样。翠湖天地从一开始就主要针对境外人士销售，翠湖天地2003年刚开盘时就达到20000元/平方米。而黄浦众鑫城和太阳都市花园一期已有4-5年房龄，他们的起始价只有5000多元/平方米，本地中等收入以上的自住客很多。因此买翠湖天地，是身份和地位的象征，他们不会因为几百米外的中档房便宜许多而放低自己的身价。

　　总之，今后市中心的次新房，因为目标客户在地位和收入上的差距悬殊，仅仅是地段、品质的细微差别，都会导致房价的两极分化呈越来越大之势。

　　中小炒家：资金链断了，见好就收吧

　　记者：3月以来抑制房价增长的调控措施不断出台，你是否感受到了调控带来的压力？

　　张小姐（到信义房屋卢湾店挂牌的次新房业主）：过去我最热衷于炒市中心的房子，因为它涨幅最快，抗跌性最强。像去年一年卢湾、黄浦的房子都有50%以上的涨幅。自从3月17日央行调高房贷利率后，我手上的三套房子，每月要多付近2000元利息。最近又有一套房子的房客突然退租，现在1年内不得转按揭的房子都涌入了租赁市场，很难租到以前的好价钱。眼看房客走了，每月要贴进去6000多元的贷款，我真是急啊，只能“割肉”卖掉一套，我已把挂牌价降低了10%，可还是没人接盘。听中介说，现在接盘者的首付成数也提高了，次新房的首付通常要40%以上，投资客买第二、第三套首付要求更高。力图通过银行信贷进行炒作的“资金链”断了，成交是越来越困难了。

　　长线投资客：青睐市中心新盘，和政府一样不希望房价大起大落

　　记者：现在期房禁转，现房1年内要征营业税，还不能转按揭，为什么你还要往期房市场里冲呢？

　　王先生（在老西门新苑售楼处偶遇的长线投资客）：现在虽然二手房市场已显疲态，但新房市场还很火爆，很多人还是看好市中心的房价的。像老西门新苑这样地段绝佳、规模超大、人文底蕴深厚的高档楼盘，地铁通车在即，社区商业中心已经落成（规划引进沃尔玛大卖场），5月份推出的又是一期景观最佳的两栋高层，出门就是小区会所和网球场，虽然均价要25000元/平方米，但还是物有所值的。毕竟它比翠湖天地低20000元/平方米，小区里却有像太平湖那样的水景和绿化。现在市中心的房子只要能与大型水景和绿地粘上点边，价格就会飞涨，而老西门新苑的东面就规划有老西门绿地，与小区内的景观左右缝源，这样的房子，想要它不涨也难。

　　记者：你就不怕上海房价大跌吗？

　　王先生：不怕，政府明确说了，要防止房价大起大落，这就说明他是不会让房价大跌的。我涉足上海房地产市场已经有5-6年了，现在手里的房子成本都很低。如果政府真能防止房价大落，对于我们长线投资客倒是吃了一颗“定心丸”了，就是给我们前期的盈利保底了，我们还担心什么？至于现在市场上预测今年房价可能有所回落，我认为房价在10%左右的上下波动是很正常的，我们没有理由为房价的一点点小幅回落而杞人忧天！

　　说穿了，现在除了房地产，也没有其他好的投资渠道，“防止大起大落”既是政府的希望，也是我们的心愿。我们也希望一个健康、稳定、快速发展的上海楼市给我们的投资带来持续稳定的收益和回报。

　　现在买市中心：长线投资大盘应有回报，自住买中档房经济实惠

　　对于有实力的投资客来讲，选择像太阳都市花园二期、老西门新苑这样的品牌实力大盘，应有很大的升值潜力。而对于本地自住客来讲，市中心成熟的地段和配套资源都是共享的，老西门地区有很多品质不错的中档次新房，像南文大厦、黄浦众鑫城等，单价也只不过15000-20000元/平方米，仅相当于目前浦东洋泾、六里，浦西北新泾、万里等地区新盘的价格，但地段、交通和时间成本却是“天壤之别”。这类楼盘目前的售价仅比该地段土地招标的楼板价高出千余元，因此最经济实惠，保值性也最强。

　　北静安次新房自住购买正当时

　　静安区一直都是房产热点区域，随着新房供应量的减少，该区的二手房市场颇受广大购房者的关注。近日，接到不少热心读者来电，咨询目前是否可以买房，在静安能买到什么样的房子，这反映了房产新政出台后购房者的普遍心态，想买房，但又怕市场再有变化。为此本刊记者对目前的静安次新房市场做了一番调查。

　　北静安板块是指静安北京西路以北的地区（包含曹家渡地区），生活配套成熟，环境好，是理想的居住区域，静安的次新房主要集中在该地区。记者在调查中发现，在新政的影响下，静安次新房市场呈现出以下态势：挂牌量上升、成交量下降，自住购房者比例上升、投资客比例下降，价格涨势趋于平稳。

　　没有了之前的疯长，目前市场正处于调整期，卖家不敢再漫天要价，买家有了还价的余地，房源挂牌量的增多扩大了购房者的选择，容易找到合适的房子。新政对投资客是个不小的冲击，投资风险增加，但对自住购房者来说，影响还不是很大。在对房产中介的采访中，记者发现不少中介人员还是看涨市中心的房价，用一位中介人员的话来讲：“地段摆在那儿呢”。从这一点来讲，静安的房子还将是市场的“香饽饽”。因此，对于那些自住购房者来说，目前可以说是一个良好的购房时机。

　　北静安次新房寻房

　　新闸路沿线

　　新闸路地区靠近南京西路和静安寺两大商圈，是北静安最主要的东西走向道路。如此优越的地段，该地区的二手房自是十分吃香。这些二手房源大多集中在石门二路附近，该地区的代表楼盘国际丽都城带动地区房价一再抬高。国际丽都城的房价已超过30000元/平方米。其余楼盘房价也基本超过了20000元/平方米大关。

　　新闸路沿线次新房源推荐

  新福康里

　　位于新闸路、石门二路的新福康里，靠近南京西路商圈，出行、购物相当方便。该案2000年交房，总建筑面积10.8万平方米，有多层、小高层、高层、别墅多种建筑类型，该案规模比较大，环境整洁，绿化率也较高，走在小区中，一点也没有杂乱的感觉。小区活动空间比较大，虽然没有会所，但小区摆放了多种简易的健身活动器材，比较适合老年人居住和活动。新福康里的物业管理费较周边楼盘低，小高层带电梯1.55元/平方米/月，多层多为回搬户，物业管理费仅为0.65元/平方米/月。该案最大的特色是房型比较紧凑，目前挂牌的房型主要50-60平方米的一房和70-100平方米的二房，价格在均价20000元/平方米左右。小区共有1200多户居民，人气很旺，但也难免嘈杂。

　　曼克顿豪庭

　　曼克顿豪庭位于西康路、新闸路，属新闸路中段，环境较为安静，附近有多家医院。曼克顿豪庭有两幢30层左右的高层，其中一幢的顶层设有会所，有健身房、桑拿房、游泳池等，该案由新加坡开发商开发，物业管理费相对偏高，达4元/平方米/月。该案为装修房，房龄两年多，目前挂牌的房型多样，主要有62平方米的一房、110平方米的二房、134-154平方米的三房，还有250平方米左右的五房，挂牌均价25000元/平方米左右。

　　昌平路沿线

　　昌平路位于北静安的中心地带，该地区已形成比较成熟的居住区，居住环境闹中取静。在建的轨道交通7号线，成为该地区房价上涨的有力支撑。以前该地区购房者中投资客占60%-70%的比重，据中介人员介绍，新政出台以后，除了购房者中投资客比例的明显下降，还有一个变化是出租房源挂牌量的上升，有不少卖家在目前市场不稳定的状态下，选择将手头的房源出租，静观市场变化，再考虑是否将房子抛出。

　　昌平路沿线次新房推荐：这几个楼盘的规模都比较小，静安行家和贤居天下合用一个小区，绿化少，相比之下，静安晶华园的小区环境最为赏心悦目，小桥、流水，小小的景观很是精致。从房型来看，这几个楼盘的二房挂牌量很少，而三房的面积偏大。据中介人员介绍，静安诺丁汉和静安晶华苑的房型设计和朝向较好，餐厅和客厅相对分离，记者也实地看了一套静安晶华园114平方米的二房，该房两个房间均朝南，客厅面积比较大，有30平方米左右，采光效果不错，但餐厅采光、通风尚欠佳。静安行家和贤居天下在朝向上较为逊色，其三房以两房朝北一房朝南的居多。地段来讲，静安晶华园虽然离南京西路远了点，但附近的长寿路上有966、941、837路等10多条公交线路，还有世纪联华、华联吉买盛等卖场，出行、购物十分方便。

　　曹家渡地区

　　曹家渡地区借助优越的地理、交通条件，已成为一个中高级住宅区，颇受购房者的关注。说到曹家渡次新房，就不得不提该地区的代表楼盘达安花园，该案以良好的小区品质、多样的房型赢得了较高的声誉。目前涨势趋缓，价格稳定在19000元/平方米左右。该案挂牌房源房型主要有58平方米的一房、80-110平方米的二房、120-130平方米的三房及220平方米左右的复式房型，选择余地较大。

　　特别提醒：北静安地区有三个楼盘即将交房：静安枫景、达安锦园、音乐河，目前在中介门店已有一定的挂牌量，虽现还不能正式交易，购房者可多多关注。

　　曹家渡地区次新房推荐

　　静安丽舍

　　静安丽舍目前挂牌价18000-19000元/平方米，该案一期130-140平方米的小四房在市场上很受欢迎，该房型房源朝向正南，采光效果好。但在附近中介了解到，此楼盘挂牌房源以二房、三房为主，四房的挂牌量较少。