近日国际著名物业代理机构DTZ戴德梁行发布三季度报告显示，目前北京投资酒店的现金流是投资写字楼、高档公寓的4倍数左右，虽然毛利润只有30%-40%，但是可观的现金流成为了吸引外资的关键。

　　全球化格局逐渐打开

　　今年二、三季度以来，国家出台了针对外资投入中国房地产的两个文件，这个是继去年171号文件后的又两大限制外资进入房地产领域的两个纲领性文件。根据今年5月23日颁布的《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，这两个新的文件使得外资进入中国房地产领域的难度和成本加大。

　　然而，“限外”政策出台所引出的震荡却并没有阻挡住外资进军的步伐。由于外资对中国经济的良好预期，以及人民币升值速度加快，在内地的外资在积极寻求新出路——继续以股权方式收购房地产开发项目的同时，也加快了对酒店、工业、商业等传统行业的投资步伐。

　　DTZ戴德梁行酒店部董事曹念国认为，投资酒店其实是外资的被迫选择。首先，与其他房地产投资不同，酒店的投资较大。酒店不仅建筑成本高，而且若要成功运营，还要有大笔开业前筹备费用支出，同时在营业过程中，酒店也要支付比其他物业要高得多的营运管理费。因此，酒店可以实现的经营毛利率要低得多，即使管理业绩较好的酒店，其经营毛利率也只能做到30%-40%。此外，酒店的营运受当地旅游、商务市场影响较大，因而酒店的营运也会有较强的季节性，通常在旅游旺季或是商务活动较多的时期，经营业绩较好，在淡季，经营业绩会下降。其次，与普通的住宅开发相比，酒店的投资回收期多在10-15年之间，远高于住宅2-3年的投资回收期。

　　据了解，目前投资中国酒店的外资可分为两大类，一是酒店投资公司或管理公司如雅高。主要倾向于购买单体酒店，如正在营业但经营状况不好的酒店、刚封项但未装修的建筑、烂尾楼等，或直接购买地块。购买的目的除要获得稳定的收益外，有时还会出于建立网络的需要。二是部分基金或财团。较青睐连锁酒店，购买的目的主要是获得稳定收益，因此更倾向投资连锁酒店，或是直接参股中国酒店管理公司。

　　此外，早期的中国酒店外资以港资和新加坡资本为主，现在越来越多的欧美、中东资金开始锁定投资中国酒店。这些外资有相当一部分将跟随类似万豪、喜达屋、雅高等国际酒店管理集团进入中国，还有一部分是通过股权融资或直接收购项目的形式介入。

　　均价23667元/平方米

　　甲级写字楼同比上涨4.3%

　　经过较长时间的沉默，第三季度北京市甲级写字楼市场开始活跃。由于股市的大涨使得内资金融机构的表现活跃，目前北京市甲级写字楼售价达到了23667元/平方米，同比上涨了4.3%。

　　此外，今年三季度北京甲级写字楼租赁市场上，一方面是大面积成交仍然频频发生，如中信基金收购了东二环5万平方米的朝阳广场；另一方面，也有不少有大面积租赁和购买意向的客户仍处于观察阶段，市场的活跃势头有望延续到下季度。将新入伙项目已取得的租约计算在内，市场总吸纳量仍维持在较高水平，约为24万平方米。

　　与此同时，数据显示，近期内持续较大的供应对本季度甲级写字楼市场上的平均租金产生影响，使之下降1.5%降至人民币218元/月/平方米。除了近期内新增供应有限的燕莎和中关村商圈外，其余各商圈内租金均有不同程度的下调。较高的吸纳总量则使得空置率再度下降0.3%，至10.9%。

　　今年下半年，北京还有近160万平方米的供应量，其中约40%将集中在CBD商圈，东二环和金融街商圈分别占25%和21%。尤为值得关注的是，随着朝阳广场、中汇大厦(原华普中心)等项目投入市场，东二环商圈未来半年内的供应量也将接近40万平方米，成为北京甲级写字楼市场上新的焦点。