经济学家茅于轼、巴曙松昨在深圳分析房地产发展趋势时表示：供求关系仍将推动房价波动。

　　社会财富的大幅增长是促使房价攀升的重要原因之一。

　　骤然下降的房地产交易量、扑朔迷离的市场前景，使一场纯专业的宏观经济形势与房地产发展趋势报告会，吸引了大批普遍市民的积极参与。

　　昨天，由深圳市专家工作

联合会、深圳市投资商会联合主办，花样年·香年广场承办的“当前中国经济形势与房地产发展趋势”报告会座无虚席，两位重量级的主讲嘉宾：著名经济学家茅于轼、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，成了台下每一位听众，无论是房地产开发商、中介服务商，还是房地产投资者、持币待购的普通市民……破解房地产市场未来发展趋势的希望所在。

　　这两位身负不同背景的经济学者，在回答房地产市场快速上涨的原因时，以不同的方式为高房价作出了经济学的解释与分析。

　　“面粉”为什么贵过“面包”

　　已经78岁高龄的著名经济学家茅于轼，依然风度翩翩，思维敏锐。他从经济学的一系列基本原理入手，娓娓道来，而面对听众抛来的一个个尖锐的问题，不仅反应敏捷，而且回答不避禁忌，直指核心，其一语直逼问题要害的风格令听众赞叹不已。

　　茅于轼认为，住房的不公平是人类社会不公平现象的集中表现，最好的房子住的人最少，最破的房子人口最密集，这一现象从古至今，无一能免。政府也许不能完全解决这一现象，但能通过有效的政策加以缓解。因此，他积极赞成廉租房政策，认为能有效改善最贫困人群的居住条件；而对经济适用房政策，他认为其帮助的对象并不是最贫困的人群。

他指出，现有的土地政策将限制土地供给，其结果必然导致房地产价格的上升。

　　　　相比之下，具有官方研究机构背景的巴曙松，言辞上更为温和、含蓄，但观点却如出一辙。他认为中国土地政策的国情在某种程度助长了房地产开发商积极拿地、价格恐慌性攀高的问题，从而出现了“面粉卖得比面包还贵”的现象。他认为，中国城市占国土面积仅3.4％－3.5％，但却贡献了GDP的50％－60％，城市的集约效应十分显著。如果现有城市面积增加一倍，城市的集聚效应将会吸引更多的人口在城市工作、居住，无疑将使城市的集约效应得到更大的发挥。

　　在北京，从去年到今年，房价快速上涨，就与2003－2004年批地数量的下降有着直接关联。据此分析，他认为，未来北京房价的增幅有望减缓。

　　财富增长促使房价攀升

　　对于时下房地产分析中最为流行的房价／收入比方法，巴曙松表达了自己的不同意见：“上世纪90年代初，懂得市盈率、市净率的人，就是股市分析专家了。那么当前的房地产分析水平只相当于90年代初的股市分析水平。”他认为，从各国的实际情况来看，房价的变化更多地与财富存量的增长相关，深圳房价的上涨显然与股市的上涨、市值增长有着明显的关系。

　　据巴曙松与一些金融机构房地产行业研究员的测算，目前深圳房地产的市值已经高达50万亿元，而在5年前，这个数字可能仅有现在的1／10（相比之下，在牛市中快速膨胀起来的股市总市值也只有28万亿元左右）。社会各阶层购房者都有可能分享到这种升值。如果将北京、上海、广州等重点城市的房地产都进行这种估值，那么将会发生一场社会财富的全面重估。