汉宇地产市场部数据显示，7月中旬到8月中旬一个月中，租赁成交量仅比6月萎缩一成，租金在5%范围内波动，但有7个区成交环比明显增加，其中虹口和黄浦分别增长65%和54%。而在环比减少的区域里，宝山、徐汇和静安居前，分别萎缩40%、47%和71%。

　　老工房租客“外流”

　　宝山区租赁下滑主要缘于通河新村等老工房价格不被认可。作为中低收入外来人口聚集区，宝山月租金2000元以下的出租房一直是需求热点。但如今不少次新房也低价迎市。

　　宝山西城区楼盘康桥水都在5月份集中交房，由于投资客较多，到6月份，挂牌出租房源激增。由于不少房屋以毛坯房出租，租金普遍很低。110平方米两房或者140平方米三房，平均月租金都不超过2000元。按照其去年1.15万元/平方米的售价，年投资回报率不足2%。另一宝山热销楼盘宝宸共和家园尚未大批量交房，但已预热租赁市场。

　　一边是次新房租金偏低，一边却是祁连新村、通河新村等老工房租金达到2000元上限。于是，原本老工房的租客开始向次新房流动，或通过合租或通过群租来继续降低租金成本。

　　业主心态影响成交

　　同为大比例萎缩的徐汇和静安，虽然都属于中心城区，但萎缩的物业类型各不相同。

　　徐汇区7月份中档物业成交下滑比例达到59%，代表楼盘正南花园租金从3500元/月提升到4000元/月，涨幅超过14%。正是这类物业短期内价格快速上扬，造成租赁成交量迅速下滑。汉宇地产市场人士解释，如果非要为此类物业价格快速上涨找个理由的话，距离正南花园不远的上海八万人体育场举办的奥运会足球赛可谓名正言顺。

　　静安区以高端物业为主，因为投资回报率较高一直是长期投资者最为钟爱的区域。但近期一手住宅价格松动影响了诸如静安枫景苑、中凯城市之光、国际丽都城这类次新楼盘业主。租金是否会下滑？现在出售套现还是继续放租？于是在7月底8月初，这些楼盘普遍出现挂牌房源减少，成交量下滑。

　　旧城改造租赁独好

　　城市建设和改造依然是拉动租赁成交上升和租金水平上涨的最主要的因素。

　　黄浦区在一手房供应稀少的状况下，租赁市场独好。7月份，黄浦区高端物业出租环比增长260%。上海滩新昌城、明日星城、金日世家等高档楼盘遍地开花，100平方米—130平方米的两房月租金已达6000元左右，成为市场成交主力。

　　租赁遍地开花的现象还出现在有北外滩建设概念的虹口区。世博会建设兴起的办公区、商业区为中高端物业提供稳定增长的客源，也不断促进区域板块楼盘租金的上涨。比如虹口区的瑞虹新城，2005年年底100平方米左右两房的月租金仅为4000元左右，目前达到6000元，租金涨了50%以上。