楼市的供求关系不能仅凭一个月的供求变化就能轻率作出判断，一般都以半年或一年的总价供求状况来作衡量。因为，供应会受到施工周期、营销策略、择日开盘等多种因素的左右，而导致或集中上市，或间歇停顿的不均匀状态。而需求则更会受到市场因素的影响，而呈现出或上或下、或大或小的起伏波动。因此，一个月的供求变化往往不能准确全面地反映市场的实际供求状况。将近半年来上海的总体供求关系又如何呢？各区县又发生了哪些变化？其对后市又会产生怎样的影响？在此，不妨略作分析。、

总量基本平衡根据“网上房地产”今年1－5月的累计数据显示，上海全市的商品房批准预售面积为1068．49 万平方米，实际预售成交的面积为1035．43 万平方米。其总量供求比为1∶0．97 ，基本平衡。去年全市供求比1∶1．19 ，明显供应不足，促使房价追涨。如今，供求矛盾显然已大为缓解。全市总量的供求基本平衡，将为上海楼市的稳定及其“软着陆”提供必要的先决条件。而今，在一系列的政策调控下，投机需求已迅速得到遏制。这就在很大程度上缓和了供求矛盾，使今年1－5月的总体供求关系基本得到了平衡。

九区供不应求在全市总量基本平衡的情况下，上海各区的供求关系却相差悬殊，进入此消彼长的盘整阶段。根据“网上房地产”的统计数据分析：今年1－5月上海19个区县中，竟有9个区县仍呈现出不同程度的供应紧缺现象。其中，市区的静安、杨浦，供应缺口最大。其新增商品房的供求比分别为1∶1．78 、1∶1．86 。郊区则是奉贤、崇明两区县最供不应求。其新增商品房的供求比分别为1∶1．76 、1∶1．62 。

从供不应求的九区来看，传统市区与郊区将近各半。这与其他区域在调控之下出现较大供应过剩的情况相比，实在是大相径庭，反差悬殊。这一现象在一定程度上说明，这些区域将会具有较强的后市反弹力。

三区大致平衡楼市的供求平衡，并非是指完全处于1∶1的绝对均衡状态。合理的供求平衡，应是市场供应能保持在10％以下的供应余量，以使购房者能有适当的挑选余地，又能促进市场的优胜劣汰，优化市场的产品结构和性价比。此外，也能以此稳定市场，避免大起大落。鉴于上述认识，今年1－5月，市区的长宁、普陀，郊区的松江，这三个区的总体供求关系大致保持平衡。其商品房的各自供求比分别为1∶0．91 、1：0．93 、1∶0．91 。即三区这5个月来的累计供应余量都在10％以下。相比之下，普陀区的总体供求关系更为平衡些。其只有7％的供应余量。而长宁与松江都是9％的供略过于求。

此三区今年以来的供求大致平衡，但平衡总是相对的。供求关系总是处于动态变化之中。如果这三区今后几个月的成交量不再持续下降，那三区的平衡状态则会继续保持。反之，便会打破平衡，而滑向供大于求。从今年5月份的商品房成交量来看，此三区中长宁、普陀的环比降幅最大，都远超出全市总量降幅，而松江则略低于全市降幅。

七区明显过剩除上述区域外，其余七区都出现了明显的供过于求。今年1－5月，此七区的商品房供求比，黄浦为1∶0．84 、卢湾为1∶0．54 、浦东为1∶0．85 、宝山为1∶0．88 、嘉定为1∶0．79 、金山为1∶0．84 、南汇为1∶0．59 。卢湾、南汇的供应过剩情况最为严重，供应超过需求都在40％以上。而卢湾又是如今上海房价最高的区域，也是5月份商品房成交量最少的一个区域，可谓囊括三项全市之最。但值得关注的是在供过于求如此严重，且又成交量最少的情况下，其房价却再度高涨，5月份的商品房成交均价竟高达39108 元／平方米。

另一个值得关注的现象，便是浦东1－5月的总体供求关系。虽说其供过于求的程度不如卢湾、南汇、嘉定等其他区域，但因其是上海成交量最大的区域，其过剩的总面积高达32．73 万平方米。相对于同样是成交大户的松江、闵行来说，其市场状况也就相形见拙了。

今年上半年即将过去，在一系列综合调控之下，上海楼市总体供求矛盾已得到缓和，总量基本平衡。这就为楼市的平衡发展，创造了有利条件。但同时也应看到各区的供求关系相差悬殊，部分区域的矛盾较为突出，楼市正处于震荡盘整之中，不稳定的暗流仍在涌动，凡此种种，都应引起密切关注。