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售不畅放盘受控 市中心无人买房亦无房可卖
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http://www.zh.haozhai.com 文章来自: 上海商报 2005-06-17 10:56:46
| “6·1大限”已经过去了两周的时间，上海楼市逐渐回归平静。平静中，市场观望气氛浓厚的局面仍然没有改变。那么，具有上海房地产市场标杆效应，也是业内最关注、最具稀缺性的市中心房源，如今的市场表现又如何呢？本报根据网上房地产和几处专业网站的统计数据和公开信息，同时派出三路记者现场调查，对上海传统意义上的市中心区——卢湾、黄浦和静的在售楼盘进行了重点调查。
销售不畅 放盘量受控
根据网上房地产的公开资料，截至6月12日，黄浦区有在售楼盘22个，即将开盘者1个；卢湾区有在售楼盘13个，即将开盘数目为0；静安区有在售楼盘34个，没有即将开盘的楼盘。三个区域的可售面积分别为 13.4万平方米、4.6万平方米和8.6万平方米，可售套数分别达到998套、271套和731套。
虽然网上提供的可售数量不少，但记者仔细观察后却发现，这里的多数房源要么是车库，要么是办公楼和商铺，要么是尾盘住宅，真正的“有效”供应住宅并不多。记者在网上房地产看到，市中心卢湾、黄浦和静安三区目前在售楼盘中绝大多数已进入尾盘销售期。如黄浦区太阳都市花园一期后期，可售118套房源中有98套是地下车库，剩余的均为面积在160～280平方米的大户型。2004年10月开盘的中福城三期当前可售33套，但是多系底层或商铺，只有2、3套是面积200平方米的住宅。今年3月开盘的金外滩花园二期，累计住宅均价达到25849元／平方米，但至今只余一套158平方米和一套324平方米的房源。卢湾区中凯城市之光当前可售的141 套中有135个为车位。
当然，也有一些市中心楼盘凭借良好的地段和楼盘品质最近逆市新开，销售状况如人们所料，大受影响，部分楼盘与去年开盘的上一期房源形成巨大落差。黄浦区“老西门新苑(一期)2”于5月底逆市开盘，目前173 套售出16套，预订套数6套，记者看到，新开的两幢高层中各有底层和顶层的4～5层没有纳入网上销售。卢湾区天价楼盘华府天地公寓，今年4月底开盘，参考价高达58000元／平方米，至今46套顶级公寓中售出4套，累计住宅均价为56742元／平方米；而去年12月开盘的一期，44套房源至今已经售出40套，累计住宅合同均价为50399元／平方米。同样，卢湾区4月底开盘的德玛公寓，58套中只售出2套，累计均价为19492元／平方米。今年4月初开盘的“静安豪景苑4”，115～158平方米和242平方米的房型可以随意挑选楼层，而去年4月底开盘的静安枫景苑如今的可售127套全部是车位。
然而，即使面对销售不畅的局面，记者致电几家售楼处时，销售人员除了态度热情之外，纷纷表示公司目前还没有考虑优惠措施。
从上述市中心楼盘的开盘情况看，不但市中心房源的成交速度大减，楼盘供应量也十分“默契”地大为减少。有业内人士称，有关部门正十分注意市中心楼盘的推盘量，并以上报预售方案的形式控制推盘速度，以此造成市中心供应量和销售量都很少的情况，据传“上海滩新昌城”就被人为推迟了两个月才开盘。
记者在网上房地产查询发现，目前卢湾和静安均没有新盘推出，黄浦区唯一新开盘的长峰馨园即将向市场推出572套房源，参考价格为15000元／平方米，不过其中197套小户型是原地回搬动迁房。
每日价格波动大
总体房价相对稳定
成交均价是买卖双方最关心的数据之一。由于市中心区域的成交量接近谷底，使得各区每日的成交价格和成交面积受个别楼盘的影响非常明显。
比如6月1日，市中心区域的全部成交量仅为932平方米，几乎达到最低水平，其中，静安和卢湾无成交，唯一的黄浦区估计成交的也是部分配套用房，当日均价仅10078 元／平方米。而6月3日至5日，卢湾区唯一成交一套华府天地公寓450平方米，就使得区域成交价格达到57819元／平方米的高点。6月9日老西门新苑一期成交2套230平方米，价格24700元／平方米；中福城三期成交1套199平方米，价格21205元／平方米，从而双双登上了当日的个案成交均价排行榜。
虽然每日价格行情波动较大，不过从多日累计成交均价来看，三个市中心区域的房价还是处于相对稳定的水平。根据天天房展网截至6月12日的统计数据：无论是最近45天、30天还是25天的均价统计，卢湾和静安、黄浦仍然高居上海住宅成交价格的前三甲。卢湾的成交均价从最近45天的均价38149.32元／平方米，下降到最近30天的36711.62元／平方米，再降到最近25天的35096.22，成交套数也从52套，逐渐减少到30套和26套；静安均价则是略有攀升，从19385.22元／平方米升高到21248.78元／平方米，再到21970.40元／平方米，成交套数从97套递减到71套和59套；黄浦的均价有所波动，最近45天内的均价为14312.31元／平方米，最近30天均价下降到12901.69元／平方米，但是最近25天的均价又略升高到13180.31元／平方米。不过成交套数下降迅猛，从388套降到244套，再到184套，直线下降。以此得出结论，成交量在持续减少，成交价格却看不出有明显跌落的迹象。
在成交行情持续低迷的同时，三区域的增量房源也十分有限。据金丰易居-上房销售的统计资料，5月份，黄浦的新增房源为521套、卢湾区为160套，静安区为零。而该月的成交量分别为黄浦区275套、卢湾区32套和静安区70套。与网上房地产的在售房源数据相对照，可以看出除了静安还有一定存量外，黄浦和卢湾的存量房源已很有限，三区存量房源的消化速度正以相对稳定的速度逐渐消耗。
大房型超6成
小户型无挑选余地
从三区在售房源的供应结构可以得出，开发商们不约而同地表现出了对于市中心区域大户型的明显青睐，中小户型的挑选余地十分有限。
以卢湾区为例，可售楼盘房源中，单套建筑面积大于150平方米的大户型房源为53套，占到全区所有在售供应房源总套数的19.6%；而单套建筑面积在100～150平方米的中大型房源为203 套，占本区在售房源总套数的供应比例高达74.9%。单套面积在100平方米以下的房源寥寥无几。
静安区的状况稍好，单套建筑面积大于150平方米的大户型房源有116 套，占全区在售房源总套数的15.9%，单套建筑面积在100～150平方米的中大型房源为328套，占本区在售房源总套数的供应比例44.9%，两者合计为60.8%。好在单套建筑面积在70～100平方米的中小户型房源为217套，占本区在售房源总套数的供应比例29.7%。
黄浦区也是中大型户型唱主角，单套建筑面积大于150平方米的大户型房源278 套，占全区在售房源的27.8%，单套建筑面积在100-150平方米的中大型房源为453 套，占全区在售房源的45.4%，两者合计达到73.2%。
以往有开发商认为，内环线以内为高档住宅区，应当以面积较大的舒适型房源为主，现有在售房源的结构也证实了这种观点。然而在市场面前，大户型和小户型的表现却有明显不同。
卢湾区淡水湾花园开盘近一个半月来，总数112 套房源中售出54套，其中46套已经登记，累计撤销5套，登记房源的均价累计达到25710元／平方米。截至6月13日，还有58套房源可售。记者点击销控表看到，面积为87平方米和54平方米左右的小户型只有3～5套还没卖出，且是底楼、顶层或者13楼这样的特殊层数，面积在120～140平方米之间的中大房型还有相当的挑选余地。
黄浦区5月27日新开盘的上海滩新昌城也遇到同样的情况，在已经预订的12套房源中只有一套是150平方米和一套137平方米的大房型，其余10套都是110平方米左右和60平方米左右的小户型。
中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容不久前表示，香港90平方米以上的住宅产品仅仅占到10%。深圳曾经有房地产业内人士批评上海的户型面积控制尺度宽松，近乎浪费。而市场的直接表现就是，在大形势不佳的境况下，大户型的销售明显放缓，资金回笼压力增大。不过，在6月1日上海公布普通住房标准后，已经有不少开发商表示将会顺应政府的政策引导，在今后的户型开发上向普通住房靠拢，相信中小户型和经济型住宅将会成为今后房源的供应主流。 |
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